Gürsel Mah. Alaybey Sk. No.7-9 Çağlayan Kağıthane/İstanbul
0212 635 62 27

Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku

TAPU SİCİLİ

Ülkemizde ilk tapulama işlemleri 1847 yılında Deftername-i Amire adı altında taşınmaz mallara ait işlemlerin yapılması amacı ile kurulmuştur. Bu teşkilat 1861 yılında Defteri Hakan-i Nezareti ismini almış nihayetinde 1924 yılında Tapu Umum Müdürlüğü unvanını almıştır.

 

1926 yılında Medeni Kanun’un kabulü ile tapu kayıtlarının tutulması esasına önem verilmiş ve günümüze kadar gelen süreçler devam etmiştir.

 

Özellikle Kadastro Kanun’un kabulünden sonra gayrimenkullerin harita üzerinde yerinin belli olması ile tapu sicilleri önem kazanmıştır. Zira daha önceki tapu kayıtlarına tapu tahrir kayıtları denmektedir.

 

Tahrir kayıtları, gayrimenkulün hudutları belirtilerek tutulan kayıtlardır. Bu kayıtlar gayrimenkulün kuzey, güney, doğu ve batısında yer alan dağ, dere, ağaç, tarla veyahut kaya gibi ayırt edici özelliklerine yer verilerek tutulmaktadır. Bu tahrir kayıtlarına hududu muteber kayıtlı denmektedir.

 

Ne yazık ki, bu belirleyici unsurlar zamanla ihtilafa neden olmaktadır. Bu kayıt sistemi arazilerin karışması tehlikesini beraberinde getirdiğinden, harita ile yerinin belli edilmesi sistemine geçilmiştir.

 

Kadastro Kanunu’nun kabulü ile birlikte, artık kadastrosu yapılan tapuların tahrir kayıtlarının bir önemi kalmamıştır. Artık bütün kayıtlar kadastroda yapılan ada ve parsel sistemine göre işlem görmektedir.

 

Tapu sicilinin önemi; hak sahiplerinin haklarını muhafaza etme amacına hizmet etmektedir. Bu nedenle de tapu sicilinde olması gereken unsurlar, mülkiyet hakları, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri, rehin hakları, ipotek, haciz, tedbirler, tahditler ve şerhlerin düzenli tutulması amaçlanmıştır.

 

Bu amaçlara hizmet bakımından da Tapu sicillerinin aleniyet prensibi, tapu sicillerinin tutulmasında hazinenin sorumluluğu, ilgililerinin veyahut yargı kararı olmadan sicilde düzeltme yapılmaması gibi prensipleri mevcuttur.

 

Tapu ve kadastro teşkilatının sağlam prensipler içinde yer alması özelliklede anayasada yer alan mülkiyet hakkının kutsallığının gereğidir. Bu sayede insanların mülk edinmesi sağlanmıştır.

 

Tapu müdürlükleri ise bu ağır sorumluluğu gereği olarak, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili ve tapu envanter defterini tutmak zorundadırlar.

 

Aleniyet ilkesi, tescil ilkesi, sebebe bağlılık ilkesi, talep ve başvuru ilkesi, tapu siciline güven ilkesi, devletin sorumluluğu ilkesi genel değişmez ilkelerdir.

 

Tapu siciline güven esastır. Sicile güvenerek mal edinen kişinin iyi niyeti korunur.

YOLSUZ TESCİL

Tapu kütüğünde yapılan işlemlerin kendisinden beklenen sonucu meydana getirebilmesi için öncelikle işlemin dayandığı hukuki sebebin bulunması ve bunun da geçerli olması gereklidir. Diğer bir deyişle kütüğün ve sicilin dayandığı belgenin hukuka uygun olmaması halinde tapu kütüğündeki hakkın geçerli olduğu düşünülemez.

 

Hiçbir hukuki sebebi bulunmayan veya hukuki sebebi geçerli olmayan tapu kütüğü işlemleri geçersizdir. Bu işlemler bütününe yolsuz tescil denir.

 

TMK 1024. maddesine göre, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuz tescildir demektedir.

 

Tescilin yolsuzluğu, tescilin kurucu unsurlarındaki veya hukuki sebeplerindeki bir sakatlık dolayısı ile tescilin yapıldığı anda olabileceği gibi, sonradan hakta yapılan değişiklikle de ortaya çıkabilir. Tescil talebinde bulunanın fiil ehliyetinin bulunmaması ya da tescile konu işlemin irade fesatlığı, hata, hile, tehdit gibi unsurların olması nedeni ile yolsuz olabileceği gibi, daha sonradan ortaya çıkan tescildeki hak sahibin hakkının ortadan kalkması hallerinde olduğu gibi sonradan da ortaya çıkabilir.

 

Yolsuz tescile bağlı olarak konulan ayni haklar ve şerhlerde yolsuz şerh niteliğine geçmektedir. Yolsuz tescil sahibinin tapu kaydına konulan haciz ve ipoteklerin de aynı şekilde esas mülkiyet hakkının yolsuzluğunun tespiti ile hükümsüz kalacağı aşikardır.

 

Yolsuz tescil, tescile güvenerek alım yapan üçüncü şahsın hakkını koruduğundan gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkının ortadan kalkmasına neden olmaktadır. Aynı şekilde, mülkiyet karinesi gereği gayrimenkuldeki tasarruf işlemini yapamayacaktır.

 

Yolsuz tescil halleri bakımından baştan itibaren yolsuzluk, hukuki sebepten yoksun tesciller, bağlayıcı olmayan bir hukuk işlemine dayalı tesciller, tasarruf yetkisinin yokluğu, yolsuz değişiklikler, tescilin sonradan yolsuz hale gelmesi sayılabilir.

YOLSUZ TESCİLİN DÜZELTİLMESİ

Tapu sicil işlemleri yapılırken gerek memur işlemlerinden kaynaklanan hata sebebi ile gerekse hukuki sebebe dayalı olmayan tescil işlemleri nedeni ile yolsuz tescil işlemleri, TMK 1023. maddesine göre tapu sicil kaydına güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü şahıslara geçmesi durumunda, gerçek hak sahibinin hakkını kaybetmesi ve zarara uğraması tehdidi ile baş başa kalmaktadır.

 

Bu nedenledir ki, yolsuz tescilin düzeltilmesi gerekmektedir. Hukukumuzda tapu sicilindeki kayıtların mahkeme kararları ile düzeltilmesi mümkündür. Bunun yanı sıra tapudaki ilgililer, yolsuz tescil sahibi ile gerçek hak sahibinin bir araya gelerek bu yolsuz tescili düzeltme imkanları mevcuttur. Bunun dışında tapu sicil memurları basit yazım hatalarını ya da gerçek belgeye uymayan hataları düzeltebilirler. Bunun dışında bir tescilin yolsuz olduğunu bilse bile kendiliğinden bunu düzeltme imkanı yoktur.

 

Yolsuz tescilin düzeltilmesi mahkeme yolu ile yapıldığında gayrimenkulün bulunduğu mahal mahkemesinde dava açılma zorunluluğu mevcuttur. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereklidir.

 

Yolsuz tescil davaları ya da tescilin düzeltilmesine ilişkin yanlış yazılan isimler, ya da benzeri yanlışlıklar ancak Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılacak dava ile giderilebilir.

 

Yolsuz tescilin düzeltimi davaları gayrimenkulün aynına ilişkin davalardan olması sebebi ile kesinleşmeden tapuda icra edilmesi mümkün olmayan davalardandır.

 

Tashih davaları kadastrodan kaynaklanmışa Kadastro Mahkemelerinde görülmesi hususuna da dikkat etmek gereklidir.

 

Tapu kütüğünün düzeltilmesi davası ile YOLSUZ TESCİL NEDENİ İLE İPTAL DAVALARININ karıştırılmaması gereklidir.

YOLSUZ TESCİL NEDENİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapuya yolsuz tescil edilen ve gerçeği yansıtmayan tapu kayıtları iptale tabidir. Kötü niyetli tesciller zaman aşımına uğramamasına rağmen, iyi niyetli tescillerin MK 712 ve 713 uyarınca zamanaşımına uğrama ihtimali vardır.

 

Yolsuz tescil nedeni ile açılacak tespit ve tescil davalarını tespit ve inşai dava olarak adlandırabiliriz. Bu davalarda yolsuz tescil öncelikle tespit edilmelidir. Bu davanın tespit kısmı yapıldıktan sonra mülkiyeti el değiştiren kararda inşai dava olarak adlandırılmaktadır. Bu kısımda mahkeme kararı ile mülkiyet ya da ayni haklar davalıdan alınarak davacıya geçmektedir.

 

Niteliği itibarı ile gayrimenkulün mülkiyetine ilişkin ve ayni hakkın tesisine ilişkin davaların kesinleşmeden tapuda uygulama olanağı yoktur.

 

Diğer gayrimenkul davalarında olduğu gibi bu davalarda miktara bakılmaksızın gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülürler.

 

Diğer bir konuda yolsuz tescil nedeni ile tapu iptal ve tescil davalarında dava ile birlikte İHTİYATİ TEDBİR talep edilmelidir. Zira tapuya güven esas olduğundan iyi niyetli olarak tapu kaydına güvenerek mal edinen 3. Kişilerin hakkı korunması gerekecektir. Bunu önlemenin tek yolu ise dava ile birlikte 3. Şahıslara devir ve temlikin önlenmesi için tedbir talebidir.

 

Yolsuz tescil davaları devam ederken davacı mülkiyet hakkına dayalı olan diğer haklarından faydalanamazlar. Örneğin gerçekte hak sahibi olmasına rağmen gayrimenkulden kiralama, müdahalenin meni gibi haklarından faydalanamayacaktır.

İNANÇLI İŞLEM

İnançlı işlem sözleşmelerini, inananın bir hakkını belirli bir süre veya amaçla inanılana geçirmeyi, inanılanında inananın emir ve talimatlarına göre kullanıp amaç gerçekleşince veya süre dolunca hakkı tekrar devretmeyi yüklendiği sözleşmeler olarak tanımlayabiliriz.

Bu sözleşme ile inanan, bir mülkiyet ya da alacak hakkını inanılana mutemet kişiye devretmekte, borçlandırıcı bir sözleşme ile de devralan inanılan kişinin hak ve yetkilerinin sınırlandırmaktadır. İnanılan kişide amaç gerçekleşince ve süre dolunca tekrar hakkını inanana iade etmeyi yüklenmektedir.

İnançlı işlemlerin Türk hukukunda bir kanuni dayanağı yoktur. Ancak borçlar kanununa göre kanunun emredici olarak resmi şekilde yapılmasını zorunlu kılmadığı hallerde her türlü sözleşme geçerlidir ilkesi gereği olarak yorumlanmaktadır. Öğretide ve yargı kararları da buna işaret etmektedir.

İnançlı işlemler, malvarlığını gizlemek amacı ile yapılabilir. Gerçek hak sahibi çeşitli gayelerle en önemlisi icradan mal kaçırma, evlilik birliğinin kötü gittiği durumlarda boşanma halinde eşin pay almasına engel olma durumlarında bu yola başvurulmaktadır.

Diğer bir başvurma nedeni teminat olması amacı ile yapılan inançlı işlemlerdir. Bu durum da para ihtiyacı olan kişilerin para sahiplerinden para almak amacı ile kendisine ait olan gayrimenkulünü borç bitene kadar alacaklıya vermesi hali olarak karşımıza çıkmaktadır. Ya da kredi çekme yeterliliğini kaybetmiş kişilerin kendi dairesini güvendiği kişiye kredili olarak satımı örnek gösterilebilir. Bu durumda bankadan alınan kredi gayrimenkulün satıcısı tarafından ödenmeye devam etmekte, borç bankaya bittiğinde gayrimenkul tekrardan satıcıya iade edileceğine dair sözleşme yapılmaktadır.

Taraflar alacaklıdan mal kaçırma, kanunların elverişli olmamasından kaynaklanan inanç sözleşmeleri, alacağın tahsili, bir malın idaresi veya hayatın bazı icapları nedeni ile bu sözleşmelere başvurabilirler.

Bu tip sözleşmelerde, kurucu unsur işlemin niçin yapıldığının açıklanmasıdır. Sınırlandırıcı unsur, sözleşme devamınca bu malın temlikinin yapılmayacağına dair kural, bozucu kuralı sözleşmenin hangi halde sona ereceğine dair yazılan kurallar. Bu sözleşmelerde bu unsurların bulunması gereklidir.

Bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerekir. Zira taraflar arasında inanç işlemi ancak yazılı delille ispatlanabilen davalardandır.

İnançlı işlemler, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bazı istisnaları da olabilmektedir. Saf inançlı işlem, karma inançlı işlem, kanundan doğan inançlı işlem, açık ve örtülü inançlı işlem şeklinde zuhur edebilir.

İNANÇLI İŞLEME DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

İnançlı işlem sözleşmelerinde, inananın bir hakkını belirli bir süre veya amaçla inanılana geçirmeyi, inanılanında inananın emir ve talimatlarına göre kullanıp amaç gerçekleşince veya süre dolunca hakkı tekrar devretmeyi yüklendiği sözleşmeler olduğundan, inanılanın sözleşme gereği olarak yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde dava konusu olmaktadır.

İnançlı işlem sözleşme gereği iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. İnanan sözleşme gereği yapması gerekenleri yapması halinde, artık diğer taraf olan inanılandan sözleşmenin gereğini ifa etmesini isteyebilir. Teminat amacı ile gayrimenkulünü inanılana devreden kişi borcun bitiminde artık gayrimenkulünü kendisi adına tescil edilmesini isteme hakkına sahiptir. Ya da bazı işlemler için gizlemek amacı ile gayrimenkulünü inanılana veren kişi bu süre sonunda ya da tehlikenin geçmesi ile gayrimenkulünü istemesi gibi.

İnançlı işlemler, mutlaka yazılı delille ispatlanmalıdır. Zira taraflar arasındaki bu karmaşık ilişkinin başkaca ispatlanma şekli de yoktur. Nitekim Yargıtay İçtihadı birleştirme kurulunun 1953/8 Esas ve 1953/8 Karar sayılı ilamında yazılı ispat kuralını benimsemiştir.

Ayni hakları koruyan talep ve davalar herhangi bir zamanaşımına tabi değildir. Ancak inanç sözleşmelerinde mülkiyeti geçiren işlem yolsuz tescil olmadığından artık ayni hak nedenine dayalı davadan söz edilemez. Bu haliyle kişisel hakka dayalı bir davadan söz edilebilir. İnanç sözleşmeleri kanunlarımızda açıkça düzenlenmediğinden zamanaşımı genel olarak Borçlar Kanunu’nda yer alan sözleşmelerde uygulanan zamanaşımına dayandırılmaktadır. Bu tip davalar genel zaman aşımı kuralı gereği 10 yıllık süre içerisinde açılmalıdır.

İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davaları gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılabilir. İnançlı işlem konusu diğer bir haksa genel mahkemelerde ve genel yetki kuralına göre açılması gereklidir.

Niteliği itibarı ile inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davaları inşai yani kurucu bir davadır. Mülkiyeti el değiştiren davalardandır. Bu sebeple de kesinleşmeden infaz edilemezler.

MUVAZAA

Osmanlı’da mal edinemeyen gayrimüslim vakıfları edindikleri gayrimenkulleri başkalarının adına yapmakta ve kullanım hakları kendilerinde kalmakta idi. Bu şekilde taşınmaz edinemeyecek kişiler hayali kişiler adına taşınmaz edinerek bu kuralı delmişlerdir. Nitekim 1329 tarihli Emvali Gayrimenkul edinilmesi hakkındaki kanunla “bu senedi hakani tasarruf olunan bil cümle emlak ve emvali gayrimenkulde muvazaa ve namı müstear davaları mesmu değildir” hükmünü getirmiştir. Osmanlı döneminde bu davaların açılması dahi yasaktır.

Cumhuriyet döneminde ise, muvazaa ve namı müstear davalarını yasaklayan kanun hükümleri mevcut değildir. Hatta Borçlar Kanunu 18(19). maddesinde soyut dahi olsa muvazaaya yer vermiştir.

Kural olarak sözleşme tarafların karşılıklı ve birbirlerine uygun iradelerinin birleşmesi ile kurulur. İrade ise beyan ile açıklığa kavuşur. İrade ve beyanların birbirine uymaması istemeden olabileceği gibi (hata, yanılma) bilerek ve isteyerek de uygunsuzluk meydana getirilebilir. Tarafların isteyerek ve bilerek uygunsuzluk meydana getirdiği hale muvazaa diyoruz.

Kelime olarak muvazaa, iki tarafın gerçek maksatlarını gizleyerek, hakikaten rızalarının olmadığı bir akdi üçüncü şahıslara karşı mevcutmuş gibi göstermek için muvafakat beyan etmeleridir. Muvazaanın tek amacı vardır üçüncü kişileri aldatmak.

Muvazaanın unsurlarına gelince, görünüşte bir sözleşme olması ve bu sözleşmeden ayrı gizli bir sözleşme olması lazımdır. Görünürdeki sözleşmenin üçüncü kişileri aldatmak için yapılmış olduğu kabul edilir.

Mutlak muvazaa, nispi muvazaa, sözleşmede muvazaa, sözleşmenin koşullarında muvazaa, tarafların şahsında muvazaa gibi çeşitleri bulunmaktadır.

MUVAZAA NEDENİNE BAĞLI TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVALARI

Muvazaalı işlemlerde görünürdeki sözleşme geçersizdir. Bu hususta kanun hükmü olmasa da mahkeme içtihatları ve doktrin tarafından kabul edilen sonuç budur. Bunun sebebi ise görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı içindir. Bu geçersizliğin sonucu olarak, taraflar arasında alacak ve borç doğurmaz, her zaman iddia edilebilir, her zaman ispat edilebilir, mahkeme tarafından resen dikkate alınabilir, tarafların sonradan verdikleri icazetle geçerli hale gelmez, muvazaanın tarafı bu işlemin muvazaa olduğuna değinemez.

Muvazaa da yapılan gizli sözleşmenin geçerliliği ise, sözleşme konusunun şekle bağlı olup olmamasına göre geçerli ya da geçersiz olarak adlandırılmaktadır. Eğer gizli sözleşme konusu şekle bağlı ise gizli sözleşmede geçersizdir.

Taraflar arasındaki muvazaa iddiaları mutlaka yazılı delille ispatlanmalıdır. Ancak 3. Kişiler tarafından açılacak muvazaa davaları her türlü delille ispatlanabilir. Zira gizli sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişilerin bu sözleşmeye ulaşmaları imkansızdır.

3.kişilerin açtıkları muvazaa davalarına örnek olarak verebileceğimiz davalara gelince, şufa davasına engel olmak için satışın bağış gibi gösterilmesi, şufa hakkını ortadan kaldırmak için bedelin yüksek gösterilmesi, kiracıyı tahliye etmek için mülkiyetin el değişimi, alacaklıdan mal kaçırmak amacı ile malın muvazaalı olarak devri, murisin mirasçılardan mal kaçırmak amacı ile yaptığı satımlar, satışı vaat edilen gayrimenkulün vaadi etkisizleştirmek için başkasına yaptığı satışlar, borç ilişkisi olmadığı halde borç yaratılması gibi örnekleri sıralayabiliriz.

Muvazaa nedenine bağlı tapu iptali ve tescili davaları gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerince bakılır. Muvazaa davaları mutlak butlanla batıl olduğundan her zaman açılabilirler. Zira işlem yok hükmündedir.

NAMI MÜSTEAR VE TAKMA AD

Bu kavram ile bir komisyoncu gibi müvekkilinin ismini gizleyerek bir başkası hesabına ve fakat kendi namına hareket eden vekiller kastedilmektedir.

Bu tip sözleşmelere niçin başvurulduğuna gelince, ekonomik gayelerle yahut siyasi saikle veyahut kendisinin mal edinmesinin imkansız olduğu durumlarda bu hareketlere başvurulabilir.

Bazı durumlarda siyasilerin mal varlığında fazlalaşma olmasın diye ya da isminin basında çıkmaması için kendi adına değil de yakınları ya da güvendiği kişilere tapusunu yapması ya da yasadışı para kazanan kişilerin soruşturmadan kurtulmak için yaptığı yatırımların yakınları adına olması ya da, yabancı vatandaşların Türkiye’den edinmek istedikleri mülkü, kendi adına alamamalarından kaynaklı olarak buradaki tanıdıklarının adına alması ya da acil durumlarda kendisi yurt dışında olan kişinin yasal vekalet vermeden güvendiği kişilerin adına alması şeklinde tezahür edebilir.

Namı müstearlarda muvazaanın tersine durum daha da karışık olup bu durumda 3 taraf vardır. Vekil, asil ve sözleşmenin diğer tarafı. Bu üçlü ilişkide gerçek hak sahibi ilişkinin görünmeyen yüzünü teşkil etmektedir. Bu durumda herhangi bir nedenle ismini gizleyen A, onun hesabına ve kendi adına sözleşmeye katılan B ve bu ilişkiyi bilmeyen C.

Bu tip sözleşmede, muvazaa, inançlı işlem, dolaylı temsil ve vekalet gibi hukuki müesseselerden hangisinin uygulanacağı önem taşımaktadır.

Uygulamada namı müstearın inançlı işlemle benzer tarafları çok fazladır. Bu açıdan ismini gizleyen tarafla ismini ortaya koyan arasında güvene dayalı bir işlemin olduğu açıktır. İsmini ortaya koyan kişinin hemen ya da belli süreler sonunda malı devretme zorunluluğu vardır.

Ancak, namı müstearı muvazaa kabul eden görüşlerde azımsanmayacak derecededir. Şahısta muvazaa, nispi muvazaa olarak değerlendirilmektedir.

Diğer bir görüş ise, dolayısı ile temsil hükümlerine dayalı olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunmaktadır.

NAMI MÜSTEARA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVALARI

Namı müstear olarak, kendi adını gizleyerek bir başkası adına fakat kendi namına kazandırmada bulunan kişinin, bu hakkını alamaması durumunda açacağı davalardır.

Muvazaada, inançlı işlem sözleşmelerinde olduğu gibi namı müstear davalarına dayalı davaların mutlaka ispat açısından yazılı bir sözleşmeye dayanma zorunluluğu vardır. Bu zorunluluk sadece taraflar arasındaki davalar açısından geçerlidir. Üçüncü şahısların açacağı davaların her türlü delille ispat edilmesi olanağı mevcuttur. Yargıtay 1945/20 Esas 1947/6 Karar sayılı ilamında açıklandığı üzere taraflar arasında adi yazılı belge dahi ispata yeterlidir.

Hukukumuzda yer alan resmi belgelere dayalı tasarruf işlemlerinin aynı derecede yazılı belge ile ispatlanabileceği kuralı, bu tip davalarda uygulama olanağı bulamamaktadır. Zira dava konusunun gizleme ve açıklığa kavuşmaması önemine binaen taraflar arasında yapılacak yazılı protokolle ispatlanabilir.

Yine aynı şekilde sözleşmenin tarafı olmayan ve bu durumdan zarar gören 3. Şahıslarda bu ilişkiyi yazılı olarak ispat etmesinin imkansızlığı karşısında her türlü delille ispat etmesi mümkündür.

Namı müstear davaları gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Kesinleşmeden icra edilemezler.

KANUNA KARŞI HİLE

Bir kişinin kanunla yasaklanan bir sonucu elde edebilmesi için başvurduğu yoldur. Kanunen yasaklanan bir konunun yasaklı olmayan başka bir yoldan elde edilmesi şeklidir. Yani burada yasaklı olan bir yol yerine yasaklı olmayan başka bir yol tercih edilmektedir.

Kanuna karşı hile yapmak isteyen kişi olayın şeklini değiştirmekle gayesine ulaşabilir. Vatandaşlığa geçmesi engel olan kişinin o ülke vatandaşları ile evli gözükmesi ile sonuca ulaşabilir, intikal harcını ödemek istemeyen kişinin taşınmazı şirkete sermaye göstermesi ve şirket hissesini devir gibi, başkaca örnekler çoğaltılabilir.

Kanuna karşı hile olarak adlandırılan yolun hukuki olması nedeni ile işlemde bir geçersizlik bulunmamaktadır.

Kanuna karşı hile her türlü delille ispatlanabilir.

TASARRUFUN İPTALİ DAVALARI

Borçluların alacaklıların alacağına ulaşmasına engel olmak için, mallarını hacizden önce 3. Şahıslara satış gibi gösterdiği durumlarda uygulanan davalardır. Bu durumda borçlu alacaklılarının alacağına kavuşmasına engel olmak amacı ile mamelekindeki mülkleri üçüncü şahıslara muvazaalı olarak devretmektedirler.

Bu davalarda iptal isteyen alacağına kavuşamayan alacaklı taraftır. Davanın davalıları ise, mamelekini eksilten ya da devreden borçlu ile bu ilişkide gayrimenkulü elinde bulunduran kişi ya da kurumlardır.

Bu davaların açılması için öncelikle borçlu aleyhine icra takibinin yapılması gerekmektedir. Yapılan icra takibinden paranın tahsil edilememesi ya da tahsil edilememe tehlikesinin olması gerekmektedir. Yani aciz vesikasına bağlanacak alacak olması gerekir. Dava açılırken aciz vesikasının alınması gerekmese de davanın devamında bu belgenin varlığı aranır.

Bu davalar, borçlunun bulunduğu yer mahkemesi, tapuyu elinde bulunduranın yer ikamet mahkemesinde açılabilir.

İptal davasının konusunu borçlunun mal varlığını azaltıcı işlemlerin tamamı oluşturabilir.

İptal davası sonunda, iptal edilen tapu ya da araç mülkiyeti sanki borçlunun mamelekindeymiş gibi işlem görmesi sonucunu doğurur.

Buna ilişkin olarak ivazsız kazandırmalar, aciz halindeyken tasarruflar ve hileli tasarruflarla yapılan mal kaçırmalar olarak farklı hukuki düzenlemelere tabidir.

Bu davalar ile alacaklı alacağını almaya hak kazanır.

İPOTEK VE TERKİNİ DAVASI

İpotek alacak hakkını güvence altına alan ayni bir teminat teşkil eder. Bu yönüyle taşınmazın değerine yönelik sınırlı bir ayni haktır. Alacaklı ipotekle güvence altına alınan borcun ödenmemesi üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapma ve parasını alma hakkına sahiptir. Bu yönü ile ipotek, alacağı garanti altına alma işlemi olup, başlı başına alacağın varlığının ispatı değildir.

İpotek kural olarak resmi tapu memuru huzurunda resmi senetle yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu kuralın kanundan doğan bazı istisnaları da vardır. Bu istisnalar kanuni ipotek diye adlandırılmaktadır.

İpotek sınırlı ayni hak olması sebebi ile zaman aşımına uğramaz. Tapu kütüğünde sınırlı ayni haklar sütununa yazılır. Aleniyeti mevcuttur.

İpoteğin kişisel alacağı güvence altına almak amacı ile yapıldığından, kişisel alacak hakkının varlığı şarttır. Kişisel alacak hakkının geçersizliği, kişisel alacak hakkının ödenmesi durumlarında ipoteğin de sona ereceği kesindir.

İpoteğin parasal değerinin gösterilmesi zorunluluğu mevcuttur. Para kural olarak Türk parası olmak zorundadır. Finans kuruluşları ve yabancı şirketlerin döviz cinsinden ipotek etme hakları saklıdır.

İpotek tescil ile doğduğu gibi yine tapudan terkin işlemi ile sona ermektedir. İpoteğin mutlaka borçlunun mal varlığında kurulması zorunlu değildir. Borca kefil olan ya da taahhüt altına giren 3. Şahısların mal varlığında da kurulabilir.

İpotek üst sınır ipoteği şeklinde kurulabileceği gibi, ana para ipoteği şeklinde de kurulabilir. İpotekte derece sistemi hakimdir.

Kanundan doğan ipotekler ise, resmi memur huzurunda yapılmadan da geçerlidir. Buna ilişkin kanuni ipoteklere, vakıflar kanunundan doğan vakıf taviz bedelleri, bataklığı kurutarak tarla açanların, satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcının, elbirliği mülkiyetinde taşınmaza paydaşlardan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları, bir taşınma üzerinde yapılan yapı veya diğer işlemlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik ve yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici ve zanaatkarlar, üst hakkı sahibini ipotek hakkı, arazi sahibini üst hakkı sahibine karşı ipotek hakkı, ölünceye kadar bakma akdinde bakım alacaklısının ipotek hakkı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesinden doğan ortak giderlere teminat olarak kanuni ipotek hakları mevcuttur.

Kanuni ipotekler, kural olarak ilgilisinin talebi ile mahkemece kurulabilen ipoteklerdendir.

İpoteğin sona ermesi, ipotek alacaklısının tapu memuruna yapacağı ve ipoteğin terkini talebi ile sona ereceği gibi, gayrimenkulün yok olması ve gayrimenkulün kamulaştırılması halinde de gayrimenkulden ipotek kalkar ve bedel üzerinde devam eder.

Ayrıca alacağın sona ermesi halinde, rehin hakkı da sona erer. Alacağın sona erdiği halde ipotek terkin edilmezse, mahkeme kararı ile alacağın ödendiği ispat edilerek ipoteğin fekki davası açılabilir.

Bunun yanında alacaklının alacağını kanuni müddet içerisinde ya da zamanı geçtiği halde almaz ise, bu durumda ipotek borçlusu kendi borcunu icra müdürlüğünden hesap ettirerek alacaklıya bu konuda icradan paranın alınması konusunda muhtıra gönderilmesini sağlayarak İcra Mahkemesi Kararı ile ipoteği fek etme hakkına sahiptir.

İpoteğin kurulmasından kaynaklanan irade fesatlıkları, yetkisiz kişin koydurduğu ipotekler ve sebebi olmayan ipotekler yolsuz ipotek tescilleri olup, yolsuz tescil hükümlerine göre kaldırılması gereklidir.

İpoteğin fekki davaları diğer gayrimenkul davalarından farklı olarak gayrimenkulün bulunduğu yerde açılma zorunluluğu yoktur. Genel yetki kuralına göre açılabilirler.

TAPU İPTALİNDEN DOĞAN TAZMİNAT DAVALARI

Kural olarak tapu sicilinin doğru tutulmasından ve işlem güvenliğinden hazinenin sorumluluğu kuralı gereği olarak, tapunun sahte işlemlerle el değiştirmesi durumlarında tapu müdürlüğü bu sahte işlemi bilebilecek durumda olmasa dahi devletin kusursuz sorumluluğu vardır.

Devletin sorumluluğuna gidilebilmesi için öncelikle yolsuz tescilin olması gerekir. Yolsuz tescil nedeni ile tapu sahibinin aleyhine bir zararın meydana gelmesi lazımdır. Ayrıca zarar ile yolsuz tescil arasında illiyet bağının olması gerekir. Yani zararın yolsuz tescilden kaynaklanması gerekir.

Tapuda yolsuz tescil nedeni ile mülkiyet hakkını kaybeden ya da tapu kütüğüne yazılı olan ipotek, intifa, sükna, haciz gibi şahsi hak doğuran kayıt sahipleri, yolsuz tescilin ya da terkinin tespiti ile oluşan zararın maliye hazinesinden tahsilini dava edebilirler.

Öncelikle yolsuz tescilin iptali davası açılması gereklidir. Zira yolsuz tescil olgusu ispat olunmadan hazinenin sorumluluğuna gidilemeyecektir. Bu dava ile iyi niyetli olmayan tapu sahibine karşı kazanıldığı durumda yine hazineye gidilemeyecektir.

Bu davaların ayrı ayrı açılması gerekmez. Aynı dava içerisinde yolsuz tescilin kötü niyetli kişilerden iptal edilerek hak sahibi adına tescili ile birlikte terditli olarak iptal edilmesi halinde hazine ve ilgililerden tapu değerinin tahsili de tazminat olarak talep edilebilir.

Hazinenin sorumluluğuna ilişkin davanın, zararın öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl her halde 10 yıl içerisinde açılması gerekir.

Tapu sahibinin zararı iptal davasının reddedilmesi ile kesinleşeceğinden, zaman aşımı süresi bu tarihten başlayacaktır.

Tapu kaydının iptalinden doğan tazminat davaları Asliye Hukuk Mahkemelerinde dava edilebilir, yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu mahal mahkemesidir.

Tayin edilecek tazminat miktarı gayrimenkulün rayiç değeri ve tapu sahibinin faydalanamadığı kira kaybı yahut diğer kayıplarının toplamıdır. Buna ilişkin bilirkişi raporu alınarak zararın miktarı tayin edilmelidir.

KIYI KENAR VE ORMAN KANUNDAN KAYNAKLANAN TAPU İPTALİ VE TAZMİNAT

Tapulu gayrimenkullerde hazinenin açacağı davalarla bazı durumlarda mülkiyet hakkı ortadan kalkmaktadır. Bu durumda tapu siciline güvenerek mal edinen gerçek ya da tüzel kişilerin mülkiyet hakları ortadan kalkmaktadır.

Oysaki tapu sicili oluşturulmasında ve bu sicilin sağlıklı tutulmasında hazinenin sorumluluğu vardır. Ayrıca Anayasa’da mülkiyet hakkının korunacağına dair hükümler mevcuttur. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde de mülkiyet hakkının kutsallığından bahsetmektedir.

Kıyılar, orman ve dağlar hazinenin mülkiyetindedir. Kıyı kenar çizgisinde tapulaması yapılmış olan ve tapu kaydına güvenerek buraları alan kişilerin tapuları kanuna dayalı olarak hazinenin açtığı davalar ile iptal edilmektedir.

Tapu sahibi bu durumda hazinenin sorumluluğuna giderek tapunun gerçek değeri üzerinden tazminat davası açma hakkına sahiptir.

KAZANDIRICI ZAMAN AŞIMI YOLU İLE TAPU İPTAL VE TESCİLİ

Kullanıma ve zilyetliğe dayalı olarak açılacak dava ile mülkiyetin kendi üzerine geçirilme işlemine zamanaşımı ile iktisap denir. Buna ilişkin davalara zamanaşımı nedenine bağlı tapu iptali ve tescili davası denir.

Tapu kütüğüne, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın malik olarak yazılan kişi, tapu üzerindeki zilyetliği fasılasız ve nizasız on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse onun bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Bu tip kazanıma olağan zaman aşımı denir.

Olağanüstü kazanım yolu ile tapu iptali davalarında ise, tapu kütüğünde kaydı olmayan bir gayrimenkule 20 yıl aralıksız ve fasılasız malik sıfatı ile zilyet bulunanlar ile aynı koşullarda sahibi tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş mirasçılarına ulaşılamayan ve kim olduğu da bilinmeyen kişilere karşı dava açarak gayrimenkulün kendi adına tescilini dava edebilir.

Bu davalarda davalı hazine, ilgili kamu kuruluşları ile malik gözüken kişilerin mirasçılarına karşı açılırlar.

Bu davanın gazetede ilan edilmesi gereklidir. Bu ilanda gayrimenkulün özellikleri yazar ve ilgililerin mahkemeye müracaatı istenir.

Bu dava ile davalılar da ayrı bir davaya gerek kalmaksızın gayrimenkulün adlarına tescilini talep ve dava edebilirler.

Anayasa Mahkemesi MK 713/2’de geçen ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş ibaresini 2012 yılında iptal ettiğinden, bu davalarda artık sahibi anlaşılamayanlar yönünden hükmü devam etmektedir. Aynı zamanda malik hanesi boş olan gayrimenkuller yönünden devam etmektedir.

Gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleri davaya bakmakla yetkilidir.

ŞUFA HAKKI VE DAVASI

Şufa hakkı, paylı mülkiyette paydaşların paylarını diğer paydaşa teklif etmeden başkasına satamaması kuralına dayanan bir haktır.

Bu hak kullanım şekli olarak hissedarın diğerlerine haber vermeden hissesini satması halinde kullanılabilir. Ve dava yolu ile dermeyan edilebilir.

Şufa hakkı; cebri icra satışlarında, önalım hakkının resmi memur önünde feragat edilip tapuya şerh verilmesiyle, yapılacak satışa paydaşlarca verilecek yazılı olurla ya da alıcı ve satıcının diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirim yaptığı durumlarda üç ay içinde ve her halde 2 yıl geçmekle düşer.

Şufa davalarında tapuda gösterilen bedelin paydaş tarafından mahkeme kararı ile ödenerek davacıya geçmesine dair karar oluşturulur. Şufa hakkı mahkemeye başvurularak kullanılabilen bir haktır.

Uygulamada hisseli gayrimenkul alımlarında satış değeri ile tapuda gösterilen değerin az olması çok adaletsiz durumlara neden olmaktadır. Bu açıdan bu tip satışlarda tapudaki gösterilen değer önem arz etmektedir. Tapuda olduğundan yüksek değer göstermenin de hukuken bir faydasının olmadığı bilirkişi raporu ile ortaya çıkmaktadır.

Şufa hakkı, sözleşmeyle de kararlaştırılabilir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için tapuda şerh edilmesi zorunludur. Tapuya şerh edilen şufa hakları her malike karşı ileri sürülebilir.

Şufa davaları, gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülebilir.

İRTİFAK HAKLARI

Bir taşınmaz lehine, başka bir taşınmaz üzerine konulan bir yük olup, yüklü taşınmazın mülkiyet haklarından bazılarını kullanma yetkisinden kaçınmak ve yararlanan taşınmaz malikinin bu hakları kullanmasına katlanmayı ifade eder.

İrtifak hakları tapu siciline tescil ile doğar. Ve tescilin genel ilkeler doğrultusunda tapu kayıt ve terkin işlemleri genel hükümlerdeki gibidir.

İrtifak hakkı resmi memur huzurunda yapılmadıkça geçerli olmaz. Tarafların karşılıklı beyanı ile terk edilir.

İrtifak hakkı yükümlüsü, artık irtifak hakkının bir geçerliliği ya da faydası kalmadığını kanıtlamak sureti ile mahkemeden kaldırılmasını talep ve dava edebilir. Yüküne oranla çok az bir yarar sağlayan irtifak hakları o bedel borçlu tarafından ödenmekle de kaldırılabilir. Bu da mahkeme kararı ile ya da karşılıklı anlaşma ile olabilir.

İrtifak hakkı sahibi, irtifak borçlusunun gayrimenkulüne mümkün olan en az zararla bu hakkını kullanmak zorundadır. İrtifak borçlusu, bu hakkı kullanmak isteyecek irtifak alacaklısına gereken kolaylığı göstermek zorundadır.

İrtifak hakkının belli bir bedel karşılığında konulması gereklidir. Bu bedelin zamanla değerinin yitirilmesi halinde uyarlama davası açılabilir.