Gürsel Mah. Alaybey Sk. No.7-9 Çağlayan Kağıthane/İstanbul
0212 635 62 27

İnşaat Hukuku

İnşaat Hukuku

 

İNŞAAT HUKUKU

 

 

İnşaat hukuku, temel kanunlarda ayrıca düzenlenmese de inşaat işini tarif eden, her türlü sözleşme ve sonuçlarını düzenleyen bir hukuk dalıdır.

 

İnşaat sözleşmelerini, niteliği itibarı ile eser sözleşmesi olarak adlandırabiliriz. Eser sözleşmesinde, bir taraf iş sahibinin istediği özellikte bir eseri meydana getirmeyi vadeder diğer taraf ise bu eseri meydana getirme karşılığında belli bir bedeli ödemeyi vadeder. Bu haliyle eser sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

 

İnşaat hukuku bakımından en yaygın olan sözleşme ise, arsa payı karşılığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi başlıklı olanıdır.

 

Bu sözleşmede yüklenici olarak belirlenen kriterler doğrultusunda inşaat yapmayı vadeden müteahhitle, bunun karşılığında arsasındaki belli bir payı yükleniciye temlik ederek ödeyen iş sahibi olan toprak sahipleri arasında yapılır.

 

Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için noterden yapılması zorunludur. Zira sözleşmenin bir bölümü olan gayrimenkul satış vaadi mutlaka resmi memur önünde yapılması zaruri olan sözleşmelerdendir. Sözleşmenin diğer kısmı inşaat yapma vaadi ise herhangi bir resmi şekle tabi değildir. Ancak birlikte yapıldığında noterde yapılma zorunluluğu mevcuttur.

 

Sözleşme karşılıklı borç yükleyen sözleşme olduğundan, uygulanacak hukuk kuralları bakımından çeşitlilik arz etmektedir. Sözleşmeler hukuku Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu sebepledir ki uygulanacak hukuk kuralı temel olarak borçlar kanununda düzenlenen genel hükümler ve eser sözleşmelerine göre halledilmesi gereklidir.

 

Diğer yandan arsa sahibinin borçları bakımından ise hem borçlar kanunundaki hükümler hem de medeni kanunda yer alan gayrimenkul hükümlerine başvurulması gereklidir. Zira arsa sahibinin temel borcu arsa temini ve arsanın iş bitiminde yükleniciye temlikidir.

 

Kural olarak, inşaat hukuku ile ilgili ihtilaflar taraflar arasında yapılan sözleşme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Bu açıdan yapılan sözleşmenin tarafların hak ve yükümlülüklerini iyi açıklaması gereklidir.

 

Sözleşmenin ayrıntılı yapılmaması halinde, genel hükümlerin ve kanundan doğan hükümlere göre halledilmesi gündeme gelecektir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ VE UNSURLARI

Taraflar

Sözleşmede tarafların açık kimlik ve adreslerinin tam ve eksiksiz olması gereklidir. Ayrıca yüklenicinin kim olduğu toprak sahibinin kim olduğunun açık ve net olması gereklidir.

 

Sözleşmenin Konusu

Taraflar arasında yapılan sözleşmenin konusu olan gayrimenkul sözleşmede il/ilçe/mahalle/ada/parsel/m2 bilgilerinin tam olarak yazılması gereklidir.

 

Sözleşme konusu olarak yüklenicinin yapacağı inşaatın vasıflarının ayrıntılı olarak yazılması gereklidir. Yüklenicinin yapacağı daire adedi, dairelerin kaç odadan ibaret olduğu, kullanılacak malzemelerin nitelikleri sözleşmede açıkça yazılması gereklidir.

 

Bunun yanında toprak sahibinin yükleniciye vadettiği daire tapularının hangi aşamada vermesi gerektiği detaylı olarak açıklanmalıdır.

 

Paylaşım

Taraflar sözleşme gereği olarak yapılacak inşaattaki dairelerin ya da bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağını hem adet olarak hem de yüzdesel oran olarak belirtmesi gereklidir.

Sözleşmede bu hükümlerin olmaması halinde uygulamada sorun çıkacak olması şüphesizdir. Sorun çıkması halinde mahkeme o bölgedeki genel paylaşım usulüne göre sorunu halledecektir.

 

Müteahhidin Hak Ve Borçları

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekli hükümlerden bir tanesidir. İnşaata ait vergiler, projenin çıkartılması, onaylanması, iskanın alınmasının kime ait olduğu sözleşmede mutlaka belirlenmesi gereklidir.

 

Arsa Sahibinin Hak Ve Borçları

Sözleşmede arsa sahibinin borçları tam olarak yazılmalıdır. Bunlar arasında en önemlisi yükleniciye arsayı boş olarak teslim, yükleniciye inşaat konusunda tam ve yetkili vekalet verme, imar ve iskan konusunun, arsa payı devrini ne zaman yapacağı konusun mutlaka açıklığa kavuşturulması gereklidir.

 

İnşaatın Bitirilme Süresi

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekli hükümlerden bir tanesidir. Olmazsa olmazlardandır. Uygulamada en çok sorun çıkan konulardır.

 

İmar Değişikliği Hali

Sözleşmede bulunması gerekli hükümlerdendir. Günümüz şartlarında sürekli değişen imar planları artık sözleşmelere bu maddeyi koymayı zorunlu hale getirmiştir. Konulmadığı taktirde, ilave imar artışlarında arsa sahibinden muvafakat alınmalıdır.

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaatın tüm detaylarını en ince ayrıntısına kadar ele alınıp ona göre hazırlanması halinde, çıkacak muhtemel ihtilafların çözümünde mahkemelere yardımcı olacaktır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEREĞİ TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

 

 

Bu sözleşmeler iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olduğundan, yüklenici sözleşmede belirtilen şartlarda sözleşmeyi ifa etmişse diğer taraf olan toprak sahibinin arsa payını yüklenici adına devir yapma borcu doğmaktadır.

 

Arsa sahipleri, çoğu zaman inşaatın kendi isteklerine göre yapılmadığı gerekçesine dayalı olarak arsa borçlarını ifada geç davranmakta hatta hiç yapmama yolunu tercih etmektedir.

 

Bu durumda yüklenicinin arsa payının kendi adına kayıt ve tescilini isteme hakkı doğmaktadır.

 

Yüklenicinin bu davayı açması için öncelikli şart, inşaatı projeye ve sözleşmeye uygun olarak yapıp bitirmesi lazımdır. İnşaatı yapmayan müteahhidin bu davayı açma hakkı da yoktur.

 

Bu davaya gayrimenkulün aynına ilişkin dava olduğundan, gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Dava kesinleşmeden tapuda tescil edilemez.

 

Bu davada yüklenici arsa sahibine karşı arsanın zamanında kendisine devredilmemesi ile alakalı tazminat taleplerini de dile getirebilir.

 

Mahkeme bu tip davalarda, öncelikle kat mülkiyetinin ara kararla kurulmasını davacı tarafa vereceği yetki ile sağlar ondan sonra tescile yönelik karar verebilir.

YETKİ VE VEKALET VERİLMESİ DAVASI

 

İnşaat hukukunda özelliklede kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, toprak sahibinin en önemli borcu arsayı inşaat yapılabilecek şekilde boş olarak yükleniciye teslimdir. Bunun yanında arsa sahibi yükleniciye, belediyeden inşaat ruhsatı, proje çizimi, tasdiklenmesi, kat irtifakının kurulması, bağımsız bölüm listesinin yapılması, iskan ruhsatına başvuru, yapı denetim firması tayini konularında tüm inşaat hukukunu alakadar eden yetkileri içerir vekalet vermesi gereklidir.

 

Uygulamada en sık mal sahiplerinin yükleniciye verdikleri vekaleti azletmesi ile ihtilaf çıkmaktadır. Bu sıkıntı yüzünden, yüklenici işleri zamanında yapamamakta, kat irtifakını kuramamakta, tapuda yapması gereken cins tashihleri, tevhit ve ifraz işlemini gerçekleştirememektedir.

 

Bu durumda yüklenicinin yapması gerekli işlemler vardır. Öncelikle toprak sahiplerini kendisine ya da bu işleri yapmakla görevlendirdiği mimarlık şirketi ya da çalışanlarına vekalet vermesi ya da tapu, belediye gibi mercilere toprak sahiplerini davet ederek onları bu konuda temerrüde düşürmesi gereklidir.

 

Yüklenici bu prosedürleri yerine getirmesine rağmen, arsa sahibi tarafından verilmesi gereken vekalet verilmemiş yahut resmi dairelere gelinmemişse, Asliye Hukuk Mahkemesinden, mal sahipleri adına inşaatla ilgili iş ve işlemleri yürütmek üzere kendisine yetki ve vekalet verilmesini talep ve dava edebilirler.

 

Bu davanın gayrimenkulün bulunduğu yerde açılmasında fayda vardır. Zira gayrimenkul inşaatının geldiği aşamanın ve vekalete ihtiyaç duyulup duyulmadığının tespiti için keşif zorunluluğu olduğundan davanın gayrimenkulün bulunduğu yerde açılması faydalıdır.

HÜKMEN KAT İRTİFAKININ VE KAT MÜLKİYETİ KURULMASI DAVASI

 

 

Arsa sahibinin açık sözleşme hükümleri olmasına rağmen, kat irtifakı kurmaması yahut ortakların bir araya gelerek kat irtifakı kurmaması halinde, mahkemeden kat mülkiyetinin kurulması talep ve dava edilebilir.

 

Bu davanın açılması için, inşaatın imar yönetmeliğine ve projeye uygun olarak yapılması ve paylaşıma esas olmak üzere, herkese bağımsız bölüm düşmesi lazımdır.

 

Müteahhide sözleşme gereği arsanın ½ si temlik edilmesine rağmen, diğer maliklerle bir araya gelip kat mülkiyetini kuramaması halinde bu dava açılabilir.

 

Kat mülkiyetinin kurulması davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Mahkeme öncelikle gayrimenkulün bilirkişi marifeti ile rapor ister ve gayrimenkulün aynen taksiminde engel yoksa kat mülkiyetinin kurulmasına karar verir.

 

Mahkeme verdiği kararda, yönetim planını, bağımsız bölüm listesini, hangi dairenin kime düştüğü konusunda ayrıntılı karar verir. Bu karar üzerine tapu müdürlüğü kararın kesinleşmesine müteakip kararı tapuya tescil eder.

 

Bu dava gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

İMARA VE SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK NEDENİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİLİ DAVASI

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsanın yükleniciye geçmesi maddelerinde bazı sözleşmelerde, temel atıldığında %10 kabası bittiğinde %50 si kalanı da inşaatın bitiminde devredilecek maddeleri bulunabilir.

 

Bu durumda arsa sahibi açık tehdit altındadır. Zira kaçak inşaatın yaygın olduğu ülkemizde bu tip temlikler ilerde telafisi imkansız zararlara neden olmaktadır.

 

İmara aykırı yapılar hukuken ve ekonomik olarak hüküm ifade etmeyen yapılardır. Yüklenicinin imara aykırı yapmış olduğu yapı mal sahibi yönünden kabul edilebilir ifa olmadığından, mal sahibinin sözleşmeye aykırılık temel nedenine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açma hakkı mevcuttur.

 

Bu durumda, müteahhitçe gayrimenkulün iyi niyetli 3. şahıslara devredilmesi tapu iptaline engel değildir. MK 1023 maddesinde her ne kadar tapu kaydına güvenerek mal edinen 3. Şahısların iyi niyetleri korunur ilkesi hakim olsa da, imara aykırı yapılarda iyi niyet korunmaz. Zira tapudan inşaat aşamasında mal edinen gerçek ya da tüzel kişilerin inşaatın zamanında yapılıp yapılmayacağı ya da imara aykırı imalat nedeni ile hak kaybı yaşayacağı olgusunu peşinen kabullenerek alındığı varsayılır. Aynı şekilde inşaat bittikten sonra mal edinen gerçek ya da tüzel kişilerin imara aykırılığı araştırmadan alma durumunda da iyi niyetli sayılmayacağı olgusuna dayanmaktadır.

 

Bu durumda, müteahhitten mal alan ya da gerçek kişilerden mal alan kişilerin durumu ne olacaktır sorusu akıllara gelebilir. Onlar da satıcının hukuki ve fiili ayıptan dolayı sorumluluğu davası açarak zararını giderebilirler.

 

Burada yarım kalan inşaatla tamamen kaçak yapılan inşaat nedeni ile iptal davalarını birbirinden ayırmamız gereklidir. Yarım kalan inşaat eğer imara uygun yapılmışsa, kat karşılığı sözleşmenin feshi ve tapu iptal ve tescil davalarında, müteahhitten mal alan kişiler müteahhidin hak ediş bedeline halef olabilirler. Ancak kaçak yapılan inşaat sebebinde enkazında hukuken önemi olmadığından artık enkaz değerine halef olamazlar.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapıldığı için, mahkemeden iptal edilmeden hüküm doğurmaz. Ya taraflar sözleşmenin feshi konusunda noterden fesihname düzenleyebilir ya da mahkemeden iptalini isteyebilir.

 

İki taraflı borç yükleyen sözleşmelerde mahkemeden iptal davası açmadan önce, karşı tarafın temerrüde düşürmesi önemlidir. Öncelikle arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi ancak, yüklenicinin zamanında inşaata başlamaması ya da başladığı halde imara aykırı yapı yapması halinde mümkün olabilir. İnşaata başlamaması ya da başlama süresi geçip, inşaatı zamanında bitirmemesi halinin açık olduğu durumlarda, yükleniciye sözleşme gereği inşaata başlamasını ihtar edip ona uygun bir süre vermesi gereklidir. Bunu yaparken de arsa sahibinin arsasını inşaata hazır olarak yükleniciye teslim etmesi gereklidir.

 

Yüklenici açısından da arsa sahibinin zamanında arsayı teslim etmemesi, ya da sözleşme tanziminden sonra imar durumunun değişmesi nedeni ile sözleşmenin ifada imkansızlığı ya da sağlayacağı faydanın düşmesi halinde, arsa sahibine ihtar çekerek eksikliğin giderilmesi ya da sözleşme şartlarının tekrardan gözden geçirilmesini talep ederek feshi ihbar ederek temerrüde düşürmesi gereklidir.

 

Feshi ihbarın ya da uygun önelin makul olması gereklidir. Bu durumlar dahilin de mahkemeden sözleşmenin feshi talep ve dava edilebilir.

İNŞAAT İPOTEĞİ

 

 

İnşaat ipoteği, inşaat yapan taşeron ya da alt taşeronla mal sahibi arasında sözleşmenin tanzimi esnasında kurulabilir. Bu ipotek yine müteahhit ile mal sahibi arasında da kurulabilir.

 

Ancak bu ipoteğin kurulmadığı sözleşmelerde, inşaata iş yapan, taşeronlar ya da alt taşeronlar, inşaata emek ve mesailerini ayırdığı halde bunun karşılığını alamadıklarını görmekteyiz. Genelde müteahhitler işi bırakıp terk etmekte, taşeron ya da alt taşeronlar ise muhatap bulamamaktadırlar.

 

Bu durumlarda kanuni inşaat ipoteğinin kurulması gündeme gelerek alt taşeronlar haklarını koruyabilirler. Bu durumda alt taşeron ya da taşeron aslında arsa sahibine hizmet etmektedirler. Aslında aralarında sözleşmesel bir bağ olmamasına rağmen, arsa sahibinin malını güzelleştirmekte ve malına değer kazandırmaktadır.

 

MK 893 maddesine göre bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı ve diğer işlerde malzeme vererek ya da vermeden emek harcadıkları için malzeme ve emek karşılığı olarak malik ya da yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar inşaatçı ipoteği hakkının tescilini isteyebilirler. Bu ipotek kanuni ipotek olmasına rağmen süresinde tapuya tescili olmadan herhangi bir sonuç doğurmaz.

 

Bu hakkı kullanabilecek olanlar, inşaat alacaklısı tarafından (malzeme veya malzeme vermeyerek çalışmış olmak) malik tarafından yeterli güvence gösterilmemesi ve alacağın ihtilaflı olmaması halinde, malik tarafından verilecek beyanla ya da mahkeme tarafından verilecek kararla kurulabilir. Ancak mahkeme tarafından ya da malik beyanı ile kurulabilmesi için yasal süre olan işin bitimi tarihinden itibaren 3 aylık yasal süre içerisinde tescilin talep edilmiş olması gereklidir.

 

İnşaatçı ipoteğinin geçici tescili, mahkemece alacağın miktarının henüz belli olmadığı dönemde, TMK 1011 maddesine göre mahkemeden geçici ipotek şerhi davası ile talep edilir. Nihayetinde mahkemece alacağın miktarı konusunda ihtilafın hallolması ile kesin ipotek tesciline karar verilir.

 

Kanuni ipotek davası, gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk ya da Asliye Ticaret mahkemelerinde açılabilir.

 

Kanunda yazılı olan 3 aylık süre zaman aşımı olmayıp hak düşürücü süredir.